İnşaat sektörünün Aliağa’daki tanınmış isimlerinden İnşaat Mühendisi ve Müteahhit Barış Eroğlu ile sektörün ilçedeki durumunu konuştuk. “Aliağa’da, liman ve sanayi kentine uygun, doğru imar planları ivedilikle yapılmalı” diyen Eroğlu, inşaat yaparak kalkınan bir ülkede öncelikle konut fiyatlarının ulaşılabilir olması gerektiğini belirterek, bunun da ucuz arsa üreterek sağlanabileceğini söyledi. Eroğlu, her yıl binlerce göç alan Aliağa’da konut sorununun çözümü için yapılması gerekenler hakkında önemli konulara da değindi…

Merkez Bankası’nın faiz indiriminin inşaat sektörü ile ev sahibi olmak isteyen orta gelirli vatandaşı umutlandırdığı yönünde haberler duyuyoruz. Buna katılıyor musunuz?

Faiz indirimi konusu çok yeni bir durum. Ciddi bir indirim olmadı. Sanırım yarım puanlık bir düşüş yapıldı. Bu kadar kısa sürede dönüşünün olması çok beklenir bir durum değil. Ama ülkenin genelinin kalkınma haline bakacak olursak, ülkemiz inşaat yaparak büyümeye çalışan bir ülke. İnşaat yaparak kalkınan bir ülkede öncelikle konut fiyatlarının ulaşılabilir olması gerekir. Bunu da nasıl sağlarsınız; ucuz arsa üreterek. Devlet eliyle şöyle bir şey yapılabilir: hazineye ait olan arazilerin imara açılması noktasında üst ölçekli planları, 1/100.000’lik planları kendisi tasarlar, belediyelerle bir uyum içerisinde çalışmalar yaparak lokasyona ve ihtiyaca göre planlamalar yapılır. Örneğin yazlık bir ilçeye çok katlı imar vermenin manası yoktur. Aliağa’mız gibi liman ve sanayi kentinde geçmişte yapılan imar planlarına da baktığımızda doğru bir planlama yapılmadığı görülmektedir. Bir sanayi kentinde katlı ve kullanılabilirliği yüksek planlar ya da uygulamada ciddi sorunlara çözüm üretebilecek planlar yapılması lazım.

İmar planlarında yanlışlıklar olduğunu söylüyorsunuz, sizce bu nasıl düzeltilebilir?

Aliağa’da bununla ilgili ciddi sıkıntılar yaşanıyor. Geçmişten bu güne kadar. Bu da dönemin belediyelerinin yapmış olduğu imar planları ile ilgili. Daha çok arsa üretmektense, kullanılabilir dairelerin yapılabileceği arsalar üretilseydi bugün bu sıkıntıları yaşamazdık. Örneğin bu arsaya kaç metrekare daire olur bakış açısından daha çok şöyle bir şey yapılabilirdi: dairelerde metrekare ne olmalı ki rahat kullanılabilsin. Bununla ilgili önce bir projelendirme, bir taslak çalışması yapılsaydı ve ona uygun olarak arsalar üretilseydi belediyelerle yaşanan sıkıntılar da, iş yapan müteahhitlerin, bireysel olarak konut üreten insanların belediyelerle olan birçok sıkıntısı da olmazdı.

Belediyeler ile müteahhitler arasında yaşanan sıkıntıların nedeni de geçmişten gelen yanlış planlamalardan mı kaynaklanıyor?

Önemli olan doğru planlama yapmaktır. Planlama ile birlikte kullanıma uygun alanlar üretmektir. Aliağa’nın çok ciddi bir eksiğidir. Şehir merkezinde 1+1, 2+1 konut çok bulamazsınız. Genel olarak kültürümüzün de etkisiyle geniş, ferah dairelerde oturmak istiyoruz. Doğru alan dizaynı yapmak önemli ama baştan planlama ile ilgili doğru bir tasarım yapmak da önemli. Bu da yapacağınız binanın metrekaresine uygun arsa üretmekten geçer. Böyle olmadığı zaman daha sağlıklı, daha güzel, daha konforlu, satılabilirliği daha yüksek yapılar üretmek adına belediyeler ile müteahhitler arasında zaman zaman sıkıntılar olabiliyor. Yasal tarafından bakarsanız imar kanununun izin verdiği ölçüde yapı yapmanıza belediye izin vermek durumundadır. Bu tarz sıkıntılar yaşandı daha önceden yapılan planlardan dolayı. Planlamalar öngörü işidir. Kentin gelecekte nereye gideceğine karar vermeniz lazım.

Peki, Aliağa’da bu planlamalar yapılırken nelere dikkat edilmeli?

Tabi ki önceliğimiz Aliağa’da yaşayan insanların ne istediği, Aliağa’nın nasıl bir kent olması gerektiği olmalı. İkinci önceliğimiz de Aliağa gibi denizle buluşan, birçok liman kentinin incelenmesi, içinde ağır sanayi olan, liman olan kentlerin incelenmesidir. Bunlara bakılarak, konumlarını doğru değerlendirerek, Aliağa’da doğru planların yapılması gerektiğini düşünüyorum. Geçmişte böyle bir öngörü yok. Bir de birlikte yaşamı öğrenmesi gerekiyor Aliağa’daki insanların. Çok ciddi bir toprak bütünlüğümüz yok. Ayrıca, birbirinden bağımsız çok fazla yapı yaparsak, daha fazla altyapı, daha fazla yol, daha fazla kanalizasyon hattı, içme suyu hattı olur. 5-6 bloktan oluşan 60 daireli bir yer yapmaktansa, aynı 60 daireyi 2 blok olarak inşa edebilirsiniz. 2 blok olarak düşündüğünüz zaman daha fazla yeşil alanınız kalır, otopark alanınız kalır.

İlçede ucuz arsa üretimi konusunda bir sıkıntı var mı?

Şu anda Aliağa’da, Yeni Mahalle’de bile kat karşılığı arsalar yüzde 50 bandına yaklaştı. Bu durumdan dolayı ilçedeki müteahhitler konut üretiminde sıkıntı yaşıyoruz. Çünkü fiyatlar artık ulaşılabilme noktasında sıkıntı yaratıyor. Dolayısıyla ucuz arsa üretmeliyiz. Toplu yaşam, katlı binalar ve otoparka dikkat etmeliyiz. Ada konseptinde parseller oluşturulmalı. İzmir merkezinde bile ada konseptinde imar veriliyor. Projeyi yapacak olan müteahhit firmaya yer altında en az 1 kat kapalı otopark yapması mecburiyeti getiriliyor. Yeni planlamalarda belediyenin de bence dikkat etmesi gereken en önemli şey bu.

Girdi maliyetlerinde bir artış söz konusu mu?

Demir fiyatlarında bir artış var. Bir de betonu en pahalı döken iliz biz. İstanbul’da böyle bir şey yok. Beton fiyatında İstanbul’a göre daha pahalıyız. Bu hep böyleydi. Ama ne ilginçtir ki daire fiyatları konusunda İstanbul’un çok çok altındayız. Kent olarak değerlendiriyorum bunu. Ankara da aynı şekilde. Bursa’da da aynı şekilde. Dolayısıyla satılabilirliği olması lazım dairenin. Finansal açıdan yatırıma değer katmalı, değerli olmalı. Bina inşaatı yaparak büyüyen bir ülkede bir anda müteahhitlerin inşaat yapmadığını düşünürseniz nasıl olur o ülkenin durumu? Kalkınma ile ilgili ciddi sıkıntılar yaşanır. Girdi maliyetleri konusunda son dönemde, demir fiyatlarında ciddi bir artış oldu. Demirin ton fiyatı yaklaşık 1150 TL’den, 1600 TL’ye kadar çıktı. Bunlar binada maliyeti arttırıcı şeyler. Çok büyük inşaatlarda ciddi farklar yaratır. Orta ölçekli bir inşaatta 20-30 bin TL civarında bir fark yaratır. Ama zaten inşaatı yaparken yaptığınız yerin değer kazanması ile beraber bunu telafi edebiliyorsunuz.

Aliağa’da kiralık ve satılık konut fiyatlarının yüksek olmasının nedeni nedir?

Diğer dünya ülkelerine göre, bizim ülkemizin gayrimenkulle ilgili şöyle bir durumu var. Tüm dünya ülkelerinde insanlar kendilerinin oturabileceği bir eve sahipler. Belki çok zengin insanlar bir de yazlığa sahip olabiliyorlar. Ama bizde konut edinme, geleceği garanti altına alma mantığı ile çalışıyor. Ülke olarak inşaat sektörü ile büyüdüğümüz için, mantık olarak da inşaat sektörü ile büyüyoruz. Doğru planlamalar ve arsa üretimi yapılmıyor. Çok kat yapmanın mümkün olmadığı yerlere müteahhidin inşaat yapmasının çok bir manası da yok. Örneğin Yalı Mahallesi’nde müteahhidin inşaat yapmasının çok bir anlamı yoktur. Kat çok olursa müteahhidin ve vatandaşın avantajı artar. Katın fazla olması, kullanılabilir olması, otopark sıkıntısını da çözer. Bugün Aliağa’da bu sıkıntıyı görüyoruz. Geçmişte otopark alanları dizayn edilmemiş. Bu düşünülmediği gibi alternatif alanlar da açılmamış. Bir noktada sıkışıp kalmış Aliağa.

Kentsel dönüşüm uygulamaları kapsamında Aliağa’da yeterli çalışmaların yapıldığını düşünüyor musunuz?

Kentsel dönüyüm konusunda yasanın öngördüğü iki şey var. Birincisi artık oturulamayacak olan konutların sahiplerinin devletten kredi alarak aynı noktada, aynı metrekarede, aynı özelliklerde bina yapması. Bu kentsel yenilemedir. Kentsel dönüşüm denilen şey daha geniş çaplı olur. O bölgede olmayan bir şeyin yapılmasıdır kentsel dönüşüm. Mevcut binaların yıkılıp, çok katlı binaların yapılması düşünülüyorsa bu kentsel yenilemeye girer. Ama orada binaların birleştirilerek, yeni alanlar yaratarak yapılan çalışmalar ise kentsel dönüşüme girer. Kentsel yenileme de şehre güzellik katar ancak kentsel yenileme yapılmasındansa, kentsel dönüşüm yapılmalıdır. Önemli olan daha çok yeşil alan yapmak, nefes alınabilecek yeşil alan üretmektir. Belediye özellikle bahçeli nizam yerlerde yeşillendirme çalışmaları ile insanları özendirebilir.

(RÖPORTAJ:VOLKAN GÜNDÜZ)